Co jest bardziej korzystne podatkowo: sprzedaż lokalu czy zamiana na inny?
Pytanie: Chciałbym zbyć mieszkanie, które nie jest obciążone hipoteką, ma swoją księgę wieczystą i zostało nabyte wiele lat temu. Rozważam sprzedaż lub zamianę tego lokalu na inny. W pierwszym wypadku wiem, że po sprzedaży mogę złożyć zaświadczenie do urzędu skarbowego, że kupię w ciągu 2 lat jakieś inny lokal. Bardziej interesuje mnie jednak ewentualna zamiana, tj. związane z nią korzyści i problemy. Chyba korzystniej jest jednak sprzedać niż zamienić?


Odpowiedź: Przychody uzyskane z zamiany lokali mieszkalnych są zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym.


Opisana przez Pana w pytaniu procedura, polegająca na sprzedaży lokalu i złożeniu odpowiedniego zaświadczenia w urzędzie skarbowym, stanowi realizację określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm., dalej: updof) zwolnienia przedmiotowego, wyrażającego się w zwolnieniu z opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i innych praw majątkowych, jeżeli przychody te zostaną przeznaczone na wskazane w tym przepisie cele mieszkaniowe.


Proszę jednak zauważyć, że (zgodnie z treścią art. 32a updof) zwolnione z opodatkowania są również przychody uzyskane z zamiany:
budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a)


– jeżeli przedmiotem zamiany są wyłącznie znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości i prawa wyżej wymienione.


Zwracam uwagę, że ww. przepisy wprowadzające zwolnienia nie mają zastosowania, jeżeli:
budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
- nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
przeznaczonych na cele rekreacyjne,
przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 updof.


Jak więc Pan widzi, także zamiana lokali mieszkalnych pozwala skorzystać ze zwolnienia podatkowego.


Podstawa prawna: art. 21 ust. 1 pkt 32 i 32a oraz ust. 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.).