Fundusze nieruchomości: Cechy rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości umożliwia dokonywanie długoterminowych lokat o charakterze inwestycyjnym. Przyglądnijmy mu się więc jako kolejnej alternatywnej formie inwestowania pieniędzy.

Wraz ze zmianą systemu rynkowego w Polsce w latach 90., nieruchomości stały się dobrem rynkowym o wymiernej wartości. Z pewnością poziom i tempo rozwoju tego rynku nie może jeszcze zadowalać, zwłaszcza gdy porównamy go z wysoko rozwiniętymi rynkami w krajach zachodnich, gdzie alokacja kapitału dokonuje się przez rynek, który stanowi podstawowe miejsce wyceny i podziału specyficznego towaru, jakim jest nieruchomość.

Cechy nieruchomości jako obiektu inwestycyjnego
Nieruchomość staje się obiektem inwestycyjnym, gdy właściciel, rezygnując z możliwości użytkowania nieruchomości, osiąga określone korzyści. Osiągnięty zysk powinien zrekompensować mu utratę płynności (zamraża on pieniądze na długi okres), skutki inflacji oraz dodatkowych czynników powiększających ryzyko związane z inwestycją.

Określając opłacalność inwestycji w nieruchomości właściciel porównuje dochody, jakie z niej uzyska, z dochodami, jakie mogłyby mu przynieść inne instrumenty finansowe.

Nieruchomości posiadają cechy szczególne, decydujące o ich specyfice, wyróżniające ich spośród innych dóbr ekonomicznych.

Tabela 1. Cechy rynku nieruchomości, ich przejawy i skutki
CECHY RYNKU NIERUCHOMOŚCI     PRZEJAWY     SKUTKI
NIEJEDNOLITOŚĆ wywołana uwarstwieniem popytu     różnorodność rynków nieruchomości w zależności od rodzaju nieruchomości, np. rynek nieruchomości mieszkaniowych czy komercyjnych     zróżnicowanie aktywności poszczególnych rynków;
konieczność specjalizacji zawodowej wśród pośredników, rzeczoznawców i zarządców
NIEJEDNOLITOŚĆ wywołana zróżnicowanym zasięgiem przestrzennym     rozróżnienie rynku lokalnego, regionalnego, krajowego, międzynarodowego     zróżnicowanie wartości podobnych nieruchomości, ale „przypisanych" do innych rynków, np. cena 1 m2 p.u. mieszkania w Warszawie jest znacznie wyższa niż cena 1 m2 p.u. w małym mieście
NIEJEDNOLITOŚĆ wywołana zróżnicowanym charakterem nabywanych praw    
wyróżnienie rynku lokat i rynku najmu
    zróżnicowanie procedur szacowania wartości prawa własności i praw o krótkim okresie trwałości (najmu czy dzierżawy)
NIEJEDNOLITOŚĆ wywołana zróżnicowaniem nieruchomości pod względem jakości     na niektórych subrynkach wystąpiły kryteria jakościowe, np. na rynku biurowców czy hoteli     oba rynki wymagają odrębnych analiz, rozwijają się w zróżnicowanym tempie, wykazując silne wzajemne powiązania;
zróżnicowane proporcje pomiędzy popytem i podażą dla poszczególnych klas jakościowych, zróżnicowane stawki czynszu (ceny usług)
NIEDOSKONAŁOŚĆ     brak informacji o rynku;
brak racjonalności aktów kupna-sprzedaży (kupujący i sprzedający nie podejmują swoich decyzji tylko na podstawie ceny);
różnorodność dóbr     trudność osiągania stanu równowagi na tym rynku, niestałość równowagi, trudności na etapie wyceny;
powolna reakcja sygnałów z rynku na ceny i cen na zmianę tych sygnałów (relatywna stabilność cen
nieruchomości)
MAŁA ELASTYCZNOŚĆ POPYTU I PODAŻY     słaba reakcja popytu i podaży na zmiany ceny; współczynniki elastyczności są mniejsze od 1     trudność osiągnięcia równowagi na rynku  nieruchomości; rynek przechodzi od rynku nabywcy do rynku sprzedawcy; silne wahania wartości i liczby transakcji nieruchomościami
WYMAGA FACHOWEJ OBSŁUGI     konieczność uzyskania licencji     wymóg permanentnego szkolenia
LOKALNY CHARAKTER RYNKU NIERUCHOMOŚCI     potencjalny nabywca musi poznać każdą nieruchomość, osobiście oceniając jej zalety i wady
    umiejscowienie konkurencji (zwłaszcza dla nieruchomości mieszkaniowych);
konkurencja jest ograniczona;
transakcje mają raczej charakter lokalny
EFEKTYWNOŚĆ RYNKU NA NISKIM POZIOMIE     niewielkie zależności pomiędzy kolejnymi zmianami na rynku a wynikiem wyceny; cena nie odzwierciedla natychmiast w pełni informacji rynkowych     informacje, jakimi może dysponować inwestor, są niewystarczające, aby mógł on opracować rentowne strategie handlowe na podstawie analizy szeregów czasowych cen nieruchomości;
inwestorzy uzyskują wyższe dochody tylko w przypadku podjęcia
dodatkowego ryzyka;
trudności w wycenie nieruchomości
Źródło: Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość a rynek, PWN, Warszawa 2005.

Bezpieczne inwestowanie kapitału
Inwestowanie w nieruchomości może być bezpiecznym sposobem lokowania kapitału. W ostatnich 10 latach wartość nieruchomości wzrastała średnio szybciej niż inflacja. Ponadto nieruchomości przynoszą zyski z najmu, dzierżawy itp. Dają również możliwość uzyskania ulg podatkowych. Posiadając nieruchomość właściciel może odmrozić zainwestowany w nią kapitał, zaciągając kredyt pod zabezpieczenie hipoteczne.

Wady inwestowania w nieruchomości
Inwestowanie w nieruchomości, podobnie jak inne sposoby lokowania kapitału, ma swoje wady. Potencjalnych inwestorów zniechęcają najczęściej konieczność dysponowania bardzo wysokim kapitałem wyjściowym oraz mała płynność (znalezienie nabywcy bywa trudne i czasochłonne, od podjęcia decyzji o wycofaniu się z inwestycji do spieniężenia nieruchomości upływa stosunkowo wiele czasu).

Kolejnym minusem są relatywnie niskie - w porównaniu z dochodami uzyskiwanymi na rynku papierów wartościowych - bieżące dochody z inwestycji. Należy również pamiętać o konieczności zarządzania posiadaną nieruchomością, którego koszty zmniejszają zyski z inwestycji.

Jak zacząć inwestować w nieruchomości ?
To, w jakie nieruchomości zainwestujesz, zależy od zasobności twojego portfela. Możesz zacząć od zakupu mieszkania lub apartamentu na wynajem. Nie musisz dysponować od razu całą sumą pokrywającą koszt budowy lokalu. Jeśli posiadasz przynajmniej 20% tej kwoty, brakującą część możesz uzupełnić kredytem. Z pewnością zyskasz na takim rozwiązaniu, jeśli rata odsetkowa kredytu nie będzie wyższa od czynszu, jaki będziesz otrzymywał od najemcy.

Budując mieszkanie na wynajem możesz - w ramach tzw. praw nabytych skorzystać z ulgi podatkowej. Za każde mieszkanie wybudowane z przeznaczeniem na wynajem możesz odliczyć od podstawy opodatkowania do 189 tys. zł.

Taka inwestycja będzie przynosić ci regularne dochody, np. wynajmując apartament możesz zyskać miesięcznie od 10 do 20 USD za m kw.

Wysokość osiąganych przez właściciela zysków z wynajmu lub dzierżawy nieruchomości będzie zależała od standardu lokalu, atrakcyjności jego lokalizacji i popytu na lokalnym rynku nieruchomości.

Jeśli potrafisz cierpliwie czekać na zysk z inwestycji, kup ziemię. W ciągu kilku lub kilkunastu lat wartość działki może jeszcze wzrosnąć nawet kilkakrotnie. Możesz być pewien zysku, jeśli zakupisz działkę w atrakcyjnej lokalizacji, lub jeśli działka zostanie przekwalifikowana, np. z nieruchomości rolnej na działkę budowlaną - wtedy jej wartość może wzrosnąć wielokrotnie.

Bardzo dochodową inwestycją jest lokowanie kapitału na rynku nieruchomości przemysłowych i komercyjnych, wymaga to jednak zaangażowania kwot znacznie wyższych niż w przypadku inwestowania na rynku mieszkaniowym, a przede wszystkim fachowej wiedzy.

Dziś odpowiedzią są Fundusze Nieruchomości
W wielu krajach fundusze nieruchomości stanowią bardzo popularną formę lokowania pieniędzy. Przykładowo w Niemczech w 2004 r. ich udział w aktywach funduszy publicznych wyniósł 20%. W Polsce pierwsze takie fundusze powstały dopiero w 2004 r.

Pierwszy z polskich funduszy, ARKA BZ WBK Rynku Nieruchomości, został uruchomiony na okres 8,5 roku. Drugi to Skarbiec Rynku Nieruchomości, który utworzony został na okres 10 lat. Inny to BPH Sektora Nieruchomości - na okres 8 lat. Potem zaczęły powstawać kolejne fundusze.

Fundusze dokonują inwestycji w nieruchomości komercyjne, tzn. biurowe, handlowe i magazynowe. Swoją popularność fundusze nieruchomości zawdzięczają kilku charakterystycznym cechom. Najważniejszą z nich jest to, że dają inwestorowi możliwość uzyskania wysokich dochodów przy ograniczonej stopie ryzyka.

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości ?
Jedną z głównych cech inwestowania w nieruchomości jest bezpieczeństwo. Mniejszym ryzykiem obarczone są tylko lokaty bankowe oraz obligacje skarbowe, ale stopa zwrotu w obu tych przypadkach jest znacznie niższa.

W obecnym czasie możemy zaobserwować ożywienie na rynku mieszkaniowym. Osiągane stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału są zbliżone do tych, osiąganych przez agresywne fundusze inwestycyjne, ale przy znacznie mniejszym ryzyku.

Poza tym aktualna oferta kredytowa sektora bankowego pozwala na łatwy dostęp do kapitału. Zakup nieruchomości jest jedyną formą inwestowania, którą możemy sfinansować w 100% kapitałem obcym.

Dochodowość inwestycji w nieruchomość zależy nie tylko od wzrostu wartości, ale również od korzyści z tytułu użytkowania. Pozwala to na czerpanie zysków również w czasach dekoniunktury.

Ponadto występuje efekt dźwigni finansowej – tzn. stopę zwrotu z inwestycji można zwielokrotnić korzystając z powszechnie dostępnych kredytów hipotecznych. Korzystając z finansowania 90%, stopa zwrotu wzrasta dziesięciokrotnie.

Jeśli chodzi o płynność to na polskim rynku mieszkaniowym popyt znacząco przewyższa podaż. Inaczej niż w przypadku nieruchomości komercyjnych, na każdą, dostępną na rynku nieruchomość mieszkaniową przypada kilku potencjalnych klientów.

Mimo wielu zachęt, osoby mało doświadczone na rynku nieruchomości, powinny raczej ostrożnie podejmować decyzje. Dotyczy to przede wszystkim wyboru nieruchomości, która ma nam w przyszłości przynieść zyski. Jak w każdej inwestycji, i w przypadku lokowania w nieruchomości, niewłaściwe posunięcia mogą przynieść straty.

Ważne jest, żebyśmy powstrzymali chęć uzyskania nadzwyczajnych zarobków i ulokowali nasze zaoszczędzone pieniądze mądrze, a nie pochopnie. Warto więc dokładnie przeanalizować nie tylko sytuację na rynku, ale także stan faktyczny i prawny naszej inwestycji. Tylko w ten sposób możemy uniknąć później przykrych niespodzianek.