Wynajem budynku, koszty adaptacji a inwestycje w obcym środku trwałym i koszty uzyskania przychodów
Pytanie: Na 5 lat wynajęliśmy budynek gospodarczy, w umowie jest zaznaczone, że zaadaptowanie budynku z przeznaczeniem na magazyn musimy wykonać na własny koszt. W pomieszczeniu tym wstawiliśmy drzwi, zrobiliśmy dach i poprawiliśmy ściany. Jest to moim zdaniem niewątpliwie inwestycja w obcym środku trwałym. Czy konto inwestycje w obcym środku trwałym jest kontem bilansowym, czy pozabilansowym? Czy nierozliczoną amortyzację po 5-letnim okresie najmu magazynu można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?


Odpowiedź: Jak słusznie Pani zauważyła, ponoszone przez jednostkę wydatki musi Pani traktować jako „inwestycje w obcym środku trwałym” (co wynika z art. 16a ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, Dz.U z 2000 r. nr 54, poz. 654 ze zm., dalej: updop, lub art. 22a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm., dalej: updof). Warto podkreślić, że w ustawie z 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. z 2002 r. nr 76, poz. 694 ze zm., dalej: uor) nie używa się określenia „inwestycje w obcych środkach trwałych”, lecz pojęcia „ulepszenia w obcych środkach trwałych” (art. 3 ust. 1 pkt 15 uor).


Bez względu jednak na nazwę należy stwierdzić, że inwestycje/ulepszenia w obcych środkach trwałych są elementem środków trwałych, czyli musi je Pani ujmować na koncie bilansowym „Środki trwałe”, w analityce „Ulepszenia w obcych środkach trwałych”.


Druga część Pani pytania dotyczy amortyzacji inwestycji/ulepszeń w obcych środkach trwałych. Z punktu widzenia uor można ich wartość zamortyzować w ciągu 5 lat, gdyż (zgodnie z art. 32 uor), ustalając okres amortyzacji, musi Pani uwzględnić prawne lub inne ograniczenia czasu używania środka trwałego. Jak podała Pani w pytaniu, takie ograniczenie występuje, gdyż umowa dotyczy wynajmu budynku na 5 lat. Niestety, przyjęcie 5-letniego okresu amortyzacji i odpowiednio 20% stopy amortyzacyjnej, jest niezgodne z amortyzacją podatkową.



Podatnicy mogą indywidualnie ustalać stopy amortyzacyjne dla przyjętych do używania inwestycji w obcych środkach trwałych, z tym że dla inwestycji w obcych budynkach lub budowlach okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat, czyli stopa amortyzacji nie wyższa niż 10% (art. 16j updop oraz art. 22j updof).



Przyjęcie 10% stopy amortyzacji nie pozwoli na pełne zamortyzowanie inwestycji w obcym środku trwałych w okresie umowy najmu, czyli za 5 lat pozostanie wartość netto. Proszę pamiętać, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli utraciły one przydatność gospodarczą na skutek zmiany profilu działalności (art. 16 ust. 1 pkt 6 updop oraz art. 23 ust. 1 pkt 6 updof).

Można więc przyjąć, że wyksięgowanie z ewidencji (likwidacja) wartości netto inwestycji w obcych obiektach, po zakończeniu umowy, będzie stanowiło koszt uzyskania przychodów, gdyż nie nastąpiła zmiana profilu działalności.



Uwzględniając przedstawione przepisy, proponuję również ustalać amortyzację według 20% stopy, a dodatkowo tworzyć aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, (o których mowa w art. 37 uor). Czyli po zakończeniu okresu wynajmu będą rozliczane aktywa z tytułu podatku dochodowego, które zmniejszą obciążenia z tytułu podatku dochodowego.



Podstawa prawna:
- art. 16, art. 16a, art. 16j ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 ze zm.),
- art. 22a, art. 22j, art. 23 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.),
- art. 3, art. 32 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. z 2002 r. nr 76, poz. 694 ze zm.).uzyskania przychodów
Pytanie: Na 5 lat wynajęliśmy budynek gospodarczy, w umowie jest zaznaczone, że zaadaptowanie budynku z przeznaczeniem na magazyn musimy wykonać na własny koszt. W pomieszczeniu tym wstawiliśmy drzwi, zrobiliśmy dach i poprawiliśmy ściany. Jest to moim zdaniem niewątpliwie inwestycja w obcym środku trwałym. Czy konto inwestycje w obcym środku trwałym jest kontem bilansowym, czy pozabilansowym? Czy nierozliczoną amortyzację po 5-letnim okresie najmu magazynu można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?


Odpowiedź: Jak słusznie Pani zauważyła, ponoszone przez jednostkę wydatki musi Pani traktować jako „inwestycje w obcym środku trwałym” (co wynika z art. 16a ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, Dz.U z 2000 r. nr 54, poz. 654 ze zm., dalej: updop, lub art. 22a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm., dalej: updof). Warto podkreślić, że w ustawie z 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. z 2002 r. nr 76, poz. 694 ze zm., dalej: uor) nie używa się określenia „inwestycje w obcych środkach trwałych”, lecz pojęcia „ulepszenia w obcych środkach trwałych” (art. 3 ust. 1 pkt 15 uor).


Bez względu jednak na nazwę należy stwierdzić, że inwestycje/ulepszenia w obcych środkach trwałych są elementem środków trwałych, czyli musi je Pani ujmować na koncie bilansowym „Środki trwałe”, w analityce „Ulepszenia w obcych środkach trwałych”.


Druga część Pani pytania dotyczy amortyzacji inwestycji/ulepszeń w obcych środkach trwałych. Z punktu widzenia uor można ich wartość zamortyzować w ciągu 5 lat, gdyż (zgodnie z art. 32 uor), ustalając okres amortyzacji, musi Pani uwzględnić prawne lub inne ograniczenia czasu używania środka trwałego. Jak podała Pani w pytaniu, takie ograniczenie występuje, gdyż umowa dotyczy wynajmu budynku na 5 lat. Niestety, przyjęcie 5-letniego okresu amortyzacji i odpowiednio 20% stopy amortyzacyjnej, jest niezgodne z amortyzacją podatkową.



Podatnicy mogą indywidualnie ustalać stopy amortyzacyjne dla przyjętych do używania inwestycji w obcych środkach trwałych, z tym że dla inwestycji w obcych budynkach lub budowlach okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat, czyli stopa amortyzacji nie wyższa niż 10% (art. 16j updop oraz art. 22j updof).



Przyjęcie 10% stopy amortyzacji nie pozwoli na pełne zamortyzowanie inwestycji w obcym środku trwałych w okresie umowy najmu, czyli za 5 lat pozostanie wartość netto. Proszę pamiętać, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli utraciły one przydatność gospodarczą na skutek zmiany profilu działalności (art. 16 ust. 1 pkt 6 updop oraz art. 23 ust. 1 pkt 6 updof).

Można więc przyjąć, że wyksięgowanie z ewidencji (likwidacja) wartości netto inwestycji w obcych obiektach, po zakończeniu umowy, będzie stanowiło koszt uzyskania przychodów, gdyż nie nastąpiła zmiana profilu działalności.



Uwzględniając przedstawione przepisy, proponuję również ustalać amortyzację według 20% stopy, a dodatkowo tworzyć aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, (o których mowa w art. 37 uor). Czyli po zakończeniu okresu wynajmu będą rozliczane aktywa z tytułu podatku dochodowego, które zmniejszą obciążenia z tytułu podatku dochodowego.



Podstawa prawna:
- art. 16, art. 16a, art. 16j ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 ze zm.),
- art. 22a, art. 22j, art. 23 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.),
- art. 3, art. 32 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. z 2002 r. nr 76, poz. 694 ze zm.).