Co słychać na rynku kredytów hipotecznych?
23.04.2007 16:04 poniedziałek

Budownictwo mieszkaniowe w roku 2006 charakteryzował duży i dynamiczny wzrost cen. Stąd kredyty hipoteczne-mieszkaniowe spotykały się w Polsce z rosnącym zainteresowaniem. W ostatnich latach ich rola w finansowaniu nieruchomości przez banki jest coraz większa. Rosnący popyt na nie jest wynikiem wprowadzenia przez banki do swych ofert kredytów o bardzo atrakcyjnym dla klientów oprocentowaniem.

Jak wzrastało zadłużenie na kredyty mieszkaniowe…
W Polsce około 1,5 mln rodzin nie ma samodzielnego mieszkania, a 10 mln Polaków żyje w mieszkaniach o bardzo niskim standardzie, z których 800 tys. w najbliższych latach trzeba bę­dzie wyburzyć ze względu na olbrzymie zaniedbania remontowe. Od 1997 r. powoli zwiększała się liczba oddawanych do użytku mieszkań. W roku 2001 oddano do użytku 106 tys. nowych miesz­kań, tj. o 20,7% więcej niż w roku 2000. Niestety tendencja ta nie trwała długo, gdyż już w 2002 r. oddano do użytku o 6,5% mieszkań mniej niż przed rokiem. Powodem tego regresu był przede wszystkim spadek liczby mieszkań oddawanych do użytku przez spółdzielnie i deweloperów. Jednym z podstawowych warunków rozwoju sektora nieruchomości jest rozwój wyspecja­lizowanego w ich finansowaniu sektora finansowego. Dobrze rozwinięty rynek kredytów mieszka­niowych i hipotecznych to podstawowy warunek płynnego, a więc relatywnie sprawnego rynku nie­ruchomości. Z kolei płynny rynek nieruchomości stymuluje popyt na kredyty hipoteczne i miesz­kaniowe.

W Polsce od kilku lat zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych zarówno gospodarstw domowych, jak i przedsiębiorstw systematycznie wzrasta. W roku 2002 wartość kredytów miesz­kaniowych, zaciągniętych przez osoby prywatne, zwiększyła się o 40% w stosunku do roku po­przedniego i wyniosła prawie 19,7 mld zł. Wolniej zwiększała się wartość kredytów na budownic­two mieszkaniowe dla firm. Zadłużenie podmiotów gospodarczych z tego tytułu było w końcu 2002 r. o blisko 7% większe niż w grudniu roku poprzedniego, wynosiło prawie 7,6 mld zł. Najwięk­szą część kredytów na finansowanie nieruchomości dla sektora niefinansowego w bankach komer­cyjnych stanowią kredyty mieszkaniowe dla gospodarstw domowych. W czerwcu 2003 r. kre­dyty mieszkaniowe dla osób fizycznych stanowiły 65,7% kredytów na nieruchomości dla sektora niefinansowego, przy czym kredyty mieszkaniowe dla przedsiębiorstw - 21,4%, zaś kredyty na inne (niż mieszkaniowe) nieruchomości - 9,3% wszystkich kredytów na nieruchomości dla sektora niefinansowego.

Kredyty hipoteczne spotykają się w Polsce z rosnącym zainteresowaniem
Rosnący popyt na nie jest wynikiem wprowadzenia przez banki do swych ofert kredytów o bardzo atrakcyjnym dla klientów oprocentowaniem. W roku 2004 następuje kolejny, istotny wzrost liczby udzielonych kre­dytów. Większa popularność kredytów hipotecznych wiąże się z:
•  dywersyfikacją źródeł finansowania nieruchomości mieszkaniowych,
•  stosowaniem ubezpieczeń kredytów hipotecznych,
•  obniżeniem oprocentowania kredytów,
•  wydłużeniem okresu spłaty kredytów,
•  wzrostem cen nieruchomości mieszkaniowych spowodowanym wejściem Polski do UE,
•  prognozowanym podwyższeniem stawki VAT.

W ostatnich latach rola kredytów hipotecznych (mieszkaniowych) w finansowaniu nieruchomości przez banki jest coraz większa. Kredyty hipoteczne są zatem najbardziej dynamicznie rozwijającą się dziedziną działalności kredytowej banków. Ważnym elementem polityki kredytowej jest ryzyko kredytowe związane z tak dużym zaangażowaniem w finansowanie nieruchomości mieszkaniowych.

Szereg danych statystycznych wskazuje na to, że rynek kredytów mieszkaniowych w Polsce do 2006 roku bardzo szybko rozwijał się, szczególnie rynek kredytów na cele mieszkaniowe dla osób prywatnych.

Siła czynników dynamizujących rynek kredytów mieszkaniowych jest silniejsza od czynników hamujących jego rozwój. Jednakże wysoka dynamika kredytów na nieruchomości nie musi wcale oddawać wzrastającej liczby mieszkań oddawanych do użytku. Znaczenie będzie miał głów­nie wzrost cen domów i mieszkań oraz powiększanie się udziału kredytu w finansowaniu inwesty­cji mieszkaniowych. Stopniowo na rynku kredytów mieszkaniowych będzie się zwiększać znacze­nie banków hipotecznych, których głównym atutem są niskie koszty operacyjne, umożliwiające im oferowanie kredytów po konkurencyjnych cenach w stosunku do oprocentowania kredytów miesz­kaniowych banków uniwersalnych. Jednak nadał główną rolę na rynku finansowania inwestycji mieszkaniowych będą odgrywały banki uniwersalne, którym sprzyja rozległa sieć dystrybucji, siła przyzwyczajeń klienta oraz oferowany szeroki wachlarz produktów i ich pakietów.

Kryzys na rynku nieruchomości na razie Polsce nie grozi
Stabilne stopy procentowe, wzrost zatrudnienia i płac, duży popyt na mieszkania sprawiają, że kryzys na rynku nieruchomości na wzór amerykański Polsce na razie nie grozi.

W ciągu ostatniego roku sprzedaż nowych domów w USA spadła o 20 proc. O tyle samo zmalała średnia cena nowych domów. Sytuacja na rynku mieszkaniowym już odbija się negatywnie na amerykańskiej gospodarce.

Budownictwo mieszkaniowe w roku 2006 charakteryzował duży i dynamiczny wzrost cen. „Gazeta Prawna” podaje, że deweloperzy notowali w tym czasie ciągłą przewagę popytu nad podażą. Eksperci prognozują, że pomimo sporego zainteresowania nabywców, w roku 2007 mieszkań znacząco nie przybędzie, ale kupujący mogą się spodziewać spowolnienia tempa rosnących kosztów ich zakupu.

Doradcy finansowi firmy „Xelion” podają, że w miastach, gdzie w roku 2006 odnotowano gwałtowny wzrost cen (np. Warszawa, Kraków), w br. wzrost ten nie musi być znaczny. Wśród miast o największym potencjale wzrostu cen wymieniane są Poznań i Łódź.

Nie można więc liczyć na zwiększenie ilości budowanych mieszkań. Jeśli firmy zechcą budować więcej z powodu rosnącego popytu, to zwiększenie podaży jest odroczone w czasie. Na rynku istnieją też bariery w postaci braku planów zagospodarowania przestrzennego, które blokują i wydłużają czas realizacji inwestycji. W 2006 r. deweloperzy najchętniej budowali mieszkania dwupokojowe. Jednym z czynników skłaniających do takiego wyboru może być zdolność kredytowa Polaków, która pozwalała na kupno takich lokali. Ponieważ ceny mieszkań wzrosły znacząco w stosunku do zmiany zdolności kredytowej, część potencjalnych klientów może rozważać kupno kawalerki.

Jest prawdopodobne, że wzrost cen nieruchomości w Polsce się zatrzyma. W największych aglomeracjach ceny mieszkań zaczynają zbliżać się do tych notowanych w biedniejszych krajach Unii, np. Portugalii i Hiszpanii. Powoli zwiększać się też będzie podaż mieszkań. Największa bariera blokująca podaż, czyli brak planów zagospodarowania przestrzennego, nadal jest nierozwiązana, ale patrząc na liczbę rozpoczętych budów, sytuacja podażowa zaczyna powoli się poprawiać. Pod względem przyhamowania wzrostu cen Polska może więc naśladować USA.

Prognozy
Polacy zdążyli się już przyzwyczaić, że cena kredytu w złotych nie rośnie. Jednak od 2008 r. będzie obowiązywała nowa definicja budownictwa społecznego, która pozwoli utrzymać po 1 stycznia 2008 r. niższą, 7-proc. stawkę VAT w budownictwie mieszkaniowym (na mieszkania do 120 mkw. i domy do 220 mkw. od deweloperów). Resort finansów przygotowuje nowelizację ustawy o podatku od towarów i usług. Już w kwietniu 2007 r. Rada Polityki Pieniężnej może podnieść stopy procentowe, wiec miesięczna rata kredytu wzrośnie o co najmniej kilkadziesiąt złotych. Marże banków już są na niskim poziomie i prawdopodobnie nie będą spadać.

Jeśli chodzi o wpływ sytuacji na rynku mieszkaniowym na wzrost gospodarczy i nastroje konsumentów, Polska nie powtórzy scenariusza zza Oceanu. W najbliższym czasie zagrożenie, że pogorszy się portfel kredytów hipotecznych w Polsce, też jest
niewielkie.


Autor: Sylwia Hucik Gaicka